Рефинансирование ипотеки. Когда выгодно рефинансировать ипотеку

Несмотря на то, что рефинансирование долговых обязательств наиболее часто производится с целью снижения затрат, далеко не все программы замены одного кредитного договора на другой являются выгодными с точки зрения рентабельности. Сравнительный анализ процентных ставок различных финансовых учреждений стимулирует заёмщиков искать наиболее выгодные варианты ипотечного кредитования. Однако, перед тем как решиться на подписание нового долгового обязательства необходимо изучить возможные риски и сопоставить их с планируемой платёжеспособностью.

Основная суть рефинансирования ипотеки

Желание рефинансирования ипотеки возникает у заёмщика в том случае, когда другие кредитные учреждения предлагают программы кредитования на более выгодных условиях. Немаловажную роль в вопросе перекредитования играет изменение экономической обстановки в стране. Например, остаточный долг по ипотеке, оформленной в иностранной валюте, за счёт роста курса может значительно увеличиться. В свою очередь, стабилизация кризисного периода приводит к снижению процентных ставок по рублёвым кредитам, в связи с этим ранее оформленные займы под более высокий процент становятся попросту менее выгодными.

Для того чтобы решиться на замену существующего долгового обязательства, достаточно просто проанализировать рентабельность настоящих платежей и сравнить действующие условия с другими банковскими ипотечными программами. Также стоит учесть, что процедура рефинансирования ипотеки может быть проведена при условии долгосрочности займа. Если в итоге перекредитования заёмщику удастся снизить процентную ставку на пару пунктов, то это приведёт к значительной экономии денежных средств.

В каких случаях перекредитование имеет смысл

Перед тем как принять решение о перекредитовании ипотечного займа необходимо точно удостовериться в том, что плюсы от проведения такой операции значительно перевесят минусы. Преимуществом рефинансирования ипотеки можно считать следующие показатели:

• снижение процентной ставки на 2-3 пункта
• изменение срока возврата основного долга в меньшую сторону, а следовательно, снижение переплаты по процентам
• снижение ежемесячной финансовой нагрузки за счёт удлинения срока кредитования
• изменение стоимости залогового имущества или предоставление в виде обеспечения менее ценной недвижимости
• изменение валюты заёмных средств с целью исключения привязки к курсу

Снижение процентной ставки по ипотеке не всегда приводит к уменьшению финансовых затрат. Довольно часто процедура рефинансирования займа связана с дополнительными расходами, которые нередко перекрывают полученную выгоду. Повторный сбор документации, оплата новой страховки и комиссионных сборов могут сделать перекредитование абсолютно бессмысленным. Поэтому, для того чтобы рефинансирование имело смысл, необходимо соблюдение ряда условий:

• Не следует рефинансировать старый заём, если по условиям договора по нему предусмотрены аннуитетные платежи, при расчёте которых большую часть суммы в начальном периоде составляли проценты, несмотря на то, что ежемесячная сумма погашения на протяжении всего срока была одинакова. В результате выплаты долга по такой схеме в начале погашения основное тело кредита уменьшается незначительно. Со временем по причине снижения основного долга долевое соотношение процентов и тела кредита изменяется. Поэтому если рефинансирование ипотеки запланировано во второй половине срока, стоит учитывать то, что большую часть процентов должник уже оплатил. При получении новой ипотеки все платежи пересчитываются заново. Иными словами, заёмщик начинает выплачивать проценты по кредиту повторно
• Действующий кредитный договор не должен содержать условия, обязывающие заёмщика вносить дополнительные платежи за досрочное погашение займа. На языке банкиров такой пункт называется «упущенной выгодой».
• Выгода при снижении процентной ставки должна быть выше всех затрат, связанных с переоформлением кредита.

Если при проведении сравнительного анализа прогнозируемых условий рефинансирования у заёмщика возникают сомнения на счёт целесообразности таких действий, то процедуру перекредитования проводить не стоит.

Действия заёмщика при переоформлении кредита

Для того чтобы образовавшуюся задолженность по ипотечному кредиту сделать менее затратной, можно обратиться как в свой банк, так и в любое другое финансовое учреждение. При обращении за рефинансированием в сторонний банк процедура перекредитования будет похожа на первичное оформление ипотеки, в то время как в своём финансовом учреждении к клиенту будут предъявлены менее строгие требования. Поэтому при переоформлении ипотеки в первую очередь следует получить консультацию в кредитном отделе.

Если условия ипотечного договора позволяют заёмщику провести процедуру переоформления займа в собственном банке, то для рефинансирования потребуется:

• оформить новое заявление на кредит
• обновить некоторые документы из ранее предоставленного пакета
• подтвердить свою платёжеспособность

При принятии положительного решения банк заключает с клиентом договор на новых условиях и повторно регистрирует обременение собственности в Росреестре.

Довольно часто при переоформлении кредита возникает вопрос о том, нужно ли вносить первоначальный взнос повторно. В связи с тем, что рефинансирование по сути является переоформлением ранее взятого кредита под более выгодные условия, то в большинстве случаев повторная уплата взноса не требуется. Однако при переходе в стороннее финансовое учреждение показатель отношения собственных средств к заёмным может быть другим. Каждый банк имеет свои параметры оценки имущества, поэтому при расчёте стоимости залога и пересчёте остаточного долга некоторых заёмщиков обязывают повторно вносить дополнительные суммы взноса.

Способы переоформления ипотечного кредита

Процедура переоформления ипотечного кредита может быть проведена различными способами. В зависимости от того, как переоформляется залоговая недвижимость и в какой форме денежные средства поступают для погашения предыдущего кредита, варианты рефинансирования ипотеки могут быть следующими:

• Перекредитование ипотеки по закладной. Такой вариант рефинансирования возможен если имущественный залог оформлен в виде именной ценной бумаги. В этом случае на закладной делается передаточная надпись о переуступке займа. При трёхстороннем подписании документов двумя банками и заёмщиком процедура перекредитования считается выполненной. Сделка по такой схеме наиболее привлекательна для финансовых учреждений
• Погашение первого кредита под залог другой недвижимости. Для осуществления такой схемы заёмщику придётся получить деньги в стороннем банке под залог необременённой собственности и погасить ими первый долг. Единственным препятствием могут стать условия кредитного договора о запрете досрочного погашения займа. К сожалению такой схемой могут воспользоваться немногие, так как этот вариант требует наличия дополнительного залога
• Ипотечный договор с отлагательным условием. Права и обязанности по такому договору появляются с наступлением определённых событий. Например, сторонний банк выдаёт денежные средства и подписывает с новым клиентом договорные обязательства о том, что заёмщик обязуется в течение определённого времени освободить ипотечную недвижимость от обременения и оформить её в виде залога в новом финансовом учреждении
• Погашение займа последующей ипотекой. Российское законодательство в некоторых случаях разрешает использовать в виде залога имущество, уже обременённое кредитными обязательствами. Последующую ипотеку можно применять в том случае, если предыдущий договор не запрещает использование имущества для повторного залога. При такой схеме кредитования первый договор имеет приоритетное значение по обязательствам

Каждый способ рефинансирования ипотеки имеет свои плюсы и минусы. Поэтому перед тем как выбрать тот или иной вариант переоформления займа рекомендуется тщательно изучить все условия перекредитования и проконсультироваться со специалистами банков.

Какие условия предлагают банки при рефинансировании займа

Ипотечные клиенты являются для банков наиболее предпочтительной категорией заёмщиков, поэтому финансовые организации стараются создавать кредитные продукты максимально удобные для заявителя. В случае возникновения у клиента необходимости в рефинансировании займа банк чаще всего идёт на уступки, а также прилагает массу усилий для того чтобы переманить клиентов у конкурентов.

При переоформлении ипотечного кредита практически нет ограничений. Банки предлагают клиентам займы сроком до 30 лет с минимальным первоначальным взносом и доступной процентной ставкой от 10,7% годовых. Возрастная группа людей, имеющая право на получение ипотеки, находится в пределах от 21 до 65 лет. Причём на одобрение заявки могут рассчитывать только те граждане, кто имеет хорошую кредитную историю. В зависимости от дохода заёмщика размер займа может составить до 30 млн. рублей.

Если клиент при рефинансировании займа пожелает получить часть суммы наличными или в процессе сделки будут объединены ипотечные и потребительские кредиты, то банк может увеличить процентную ставку. Такая ставка будет действовать до момента заключения нового ипотечного договора.

С точки зрения выгоды наиболее интересным для заёмщика является рефинансирование кредита в собственном банке. Такая схема освобождает должника от лишнего сбора дополнительной документации и страховых платежей. Отсутствие в первичном ипотечном договоре ограничений на досрочное погашение займа предоставляет заёмщику более широкий выбор вариантов снижения финансовой нагрузки.