Рефинансирование ипотечного кредита по программе АИЖК

Покупка недвижимости при помощи ипотечного кредитования является длительным финансовым обязательством. В процессе возврата долга у любого заёмщика может возникнуть риск появления просрочек по ежемесячным платежам по причине снижения платёжеспособности.

С целью развития и поддержания на российском финансовом рынке условий, способствующих развитию ипотечного кредитования, на государственном уровне было создано Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Задача этой организации сделать ипотечное жильё максимально доступным, и в случае рефинансирования займа создать условия выгодные как должнику, так и кредитору.

Как работает программа АИЖК

Перекредитование ипотечного займа по программе АИЖК основано на выкупе права требования долга у финансовой организации путём размещения собственных ценных бумаг на фондовом рынке. Ключевой задачей агентства является привлечение финансирования ипотечных активов. За счёт выпуска облигаций с ипотечным покрытием происходит аккумулирование финансовых ресурсов компаний и предпринимателей. Воспользовавшись программой рефинансирования ипотеки АИЖК заёмщики получают возможность погашения займа на более выгодных условиях, а банки свою прибыль.

Агентством разработано несколько программ по рефинансированию ипотечного займа с учётом пожеланий и статуса клиентов. Воспользоваться услугой по переоформлению кредита можно только в том случае, если:

• Давность оформления ипотеки составляет не меньше шести месяцев
• Платежи по кредиту вносились без нарушений и просрочек либо общее число опозданий не превышает 60 дней за три года выплат

Основной целью рефинансирования ипотеки является снижение процентной ставки за счёт чего уменьшаются ежемесячные платежи. Механизм перекредитования в АИЖК заключается в следующем. Клиент подаёт заявку в банк агентства и полученными денежными средствами гасит действующую ипотеку. В результате заёмщик продолжает погашение займа на более выгодных условиях.

Условия рефинансирования

Размер процентной ставки при рефинансировании кредита находится в диапазоне от 11,5 до 12% годовых. Характерной особенностью программы рефинансирования АИЖК является то, что процентная ставка по кредиту может изменять своё значение с периодичностью один раз в квартал. Такая нестабильность вызвана привязкой к индексу потребительских цен в стране. При стабильной финансовой ситуации эта маржинальная система может быть выгодной для заёмщика.

Для того чтобы оформить рефинансирование в агентстве, необходимо оплатить не менее 20% суммы первоначального вноса. При оценке остаточного долга сумма нового кредите не должна быть больше 80% от стоимости залоговой недвижимости. Минимальная сумма перекредитования составляет 300 тыс. рублей, а максимальная 20 млн. рублей. Если заявка на кредит подана региональным заёмщиком, то его максимальный лимит ограничивается 10 млн. рублей.

Для социально защищённой группы граждан в АИЖК действуют специальные программы по рефинансированию. При погашении ипотечного кредита такие граждане могут использовать средства материнского капитала или иные социальные субсидии.

Кредитование по программе АИЖК

Для того чтобы оформить новый ипотечный заём можно воспользоваться одной из программ кредитования:

• Стандартный ипотечный кредит. Этим предложением могут воспользоваться те граждане, кто планирует приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынке жилья. При максимальном сроке кредитования (30 лет) ставка за пользование займом устанавливается от 10%. Минимальная сумма заявки 300 тыс. рублей. При таких условиях заёмщику придётся внести первоначальный взнос в размере 10% от стоимости залоговой недвижимости
• Программа «Первичное жильё». Получить деньги в долг по такой программе можно только при покупке жилья в «новостройке». Невысокая процентная ставка в размере 7,9% может быть достигнута за счёт получения субсидии по программе господдержки либо благодаря оформлению налогового вычета
• Выкуп залогового жилья. У заёмщика есть возможность приобрести недвижимость, находящуюся в собственности АИЖК на выгодных условиях. При погашении основного ипотечного долга агентством будет назначена ставка 8,5% годовых
• Ипотека по социальной программе. Такой заём будет доступен ограниченной категории граждан, а именно военнослужащим, работникам оборонного комплекса и другим социально защищённым группам заёмщиков. Для таких граждан предусмотрены льготные процентные ставки, небольшой первоначальный взнос в размере 10% и возможность выбора оптимального срока погашения ипотеки (от 3 до 30 лет). Для того чтобы воспользоваться положенной льготой, заявители должны обратиться в администрацию по месту проживания
• Постройка малоэтажного жилья или индивидуального дома. Такая программа кредитования доступна всем категориям граждан. При оформлении ипотеки от заёмщика потребуется внесение первоначального взноса в размере от 30 до 40%

Стоит отметить, что размер процентной ставки по тому или иному кредиту зависит от стоимости залога и суммы первоначального взноса. Кроме того, на стоимость займа влияет наличие полиса страхования жизни клиента.  Процентная ставка также может меняться в зависимости от стабильности региональной экономики.

Какие требования могут быть предъявлены к заёмщику

Организация АИЖК предъявляет к своим заёмщикам достаточно стандартные требования, они во многом схожи с условиями других банков:

• Платёжеспособность клиента должна быть подтверждена документально. В виде дохода может быть учтен также дополнительный заработок, например, от официальной сдачи собственного имущества в аренду
• Возраст заёмщика должен находиться в диапазоне от 21 года до 65 лет
• Для кредитов на большую сумму требуется наличие ликвидного залогового имущества. Также дополнительным плюсом будет привлечение в созаёмщики поручителей
• При рассмотрении заявки кредитор обращает пристальное внимание на дееспособность клиента и отсутствие в его истории болезни психических отклонений. При возникновении у агентства сомнений в адекватности принимаемого решения кредитор может потребовать предоставить медицинскую справку

Достижение минимального возраста и доказательство платёжеспособности являются основными критериями одобрения поданной заявки. АИЖК работает с каждым клиентом индивидуально, поэтому основной список требований в некоторых случаях может быть расширен.

Для того чтобы воспользоваться услугой рефинансирования старой ипотеки, нужно собрать определённый пакет документов:

• удостоверение личности с отметкой о месте регистрации (при отсутствии такой информации потребуется дополнительная справка, подтверждающая прописку заявителя на территории РФ)
• справка, подтверждающая доход клиента (форма 2-НДФЛ)
• заверенная работодателем копия трудовой книжки с пометкой о том, что сотрудник работает по настоящее время
• пенсионное страховое свидетельство (СНИЛС)
• для заявителя мужского пола в возрасте до 27 лет военный билет
• заполненная заявка на перекредитование

К основному пакету документов необходимо также приложить экземпляр действующего кредитного договора, банковскую выписку о произведённых платежах, справку о размере основного долга, страховой полис на имущество (при его наличии). Для подтверждения дохода индивидуального предпринимателя в кредитное учреждение необходимо предоставить налоговую декларацию о доходах за два последних года.

Весь пакет документов предоставляется в агентство в оригинале и в виде ксерокопий. Рассмотрение заявки происходит в течение семи дней.

Зависимость процентной ставки по кредиту от суммы остаточного долга

Стоимость кредита является для заёмщика основным критерием при выборе той или иной ипотечной программы. При рефинансировании старого долга очень важно, чтобы экономия на процентах смогла покрыть расходы на переоформление долга.

Размер процентной ставки по программе рефинансирования АИЖК зависит от величины остаточного долга. Если заёмщик успел погасить менее 50% суммы, то после перекредитования ему придётся продолжать выплаты под 12% годовых. В случае, когда должник выплатил от 51 до 70% ипотеки, ставка рефинансирования будет ниже и составит 11,75%. Если сумма долга составляет 71-80% от стоимости имущества, то отдавать заём придётся по ставке 11,5%. Отсутствие страхового полиса увеличивает стоимость возврата долга на 0,7%.

Если в результате анализа ситуации по остаточному долгу и ликвидности залога оказалось, что максимальной суммы кредита недостаточно для погашения действующего займа, то рефинансирование может быть возможным только при внесении дополнительного взноса. Для подписания кредитного договора клиент обязан предоставить доказательства наличия недостающей суммы. Также при заключении договора должны выполняться дополнительные требования:

• действующий заём должен быть оформлен в кредитном учреждении, ипотечном агентстве или в АИЖК
• в договоре должна быть предусмотрена возможность изменения состава заёмщиков и поручителей
• замена ипотечного залога при рефинансировании займа возможна только при смене собственника
• если объект недвижимости оформлялся в залог по долевому строительству, то для заключения новой ипотеки требуется справка о праве собственности

Любая ипотечная программа требует индивидуального подхода к клиенту, поэтому окончательный список документации и размеры процентной ставки может назначить только кредитный эксперт. Стоит также отметить, что организация АИЖК в настоящее время имеет достаточно твёрдую финансовую устойчивость и является востребованной на рынке кредитования.