Выделение долей детям при покупке недвижимости в ипотеку

Оформление ипотечного кредита нередко связано с продажей старой недвижимости. По закону, если в такой квартире прописаны дети, то владелец собственности не имеет права просто их выписать. При покупке новой площади такие граждане становятся совладельцами объекта. Причём в процессе такой сделки жилищные условия детей не должны ухудшаться.

Выделение долей детям является достаточно серьёзным вопросом со множеством нюансов. В данном случае важна юридическая грамотность, так как несоблюдение законодательных норм влечёт за собой определённую ответственность. Органы опеки ведут пристальный надзор за такими сделками, поэтому в случае выявления нарушения собственник может получить отказ.    

Возможно ли взять ипотеку с выделением доли ребёнку

Получение кредита на недвижимость, которая требует выделения долей детям, возможно при соблюдении следующих условий:

• Собственник получил согласие от органов опеки на то, что детская часть имущества будет передана в залог;
• Банк согласен на оформление залога с долевым участием.

На практике кредитные организации неохотно соглашаются на сделки с выделением долей. И это не смотря на то, что при возникновении проблем с возвратом долга банк имеет полное право реализовать такое имущество на основании судебного решения.

В связи с тем, что ребёнка нельзя просто лишить собственности, продажа такого объекта недвижимости может быть осуществлена только путём встречной покупки с выделением в новой квартире соответствующих долей. Поэтому при оформлении такого займа должны соблюдаться следующие правила:

1. Приобретаемый объект недвижимости обязательно оформляется в залог.
2. В соответствии с требованиями органов опеки при погашении ипотеки необходимо выделить каждому ребёнку долю в недвижимости.

Для реализации второго пункта существует единственная схема оформления жилья, которая не противоречит требованиям законодательства:

• Каждому несовершеннолетнему гражданину выделяется отдельная комната, которая оформляется в собственность.
• Остальная часть недвижимости рассматривается как отдельный объект и оформляется в виде залогового обязательства.

В результате такой процедуры имущество детей не участвует в кредитном договоре, а, следовательно, банк не может его продать в случае нарушения обязательств со стороны заёмщика.

При отчуждении жилья в пользу несовершеннолетнего гражданина органы опеки следят за тем, чтобы дети не потеряли своё право на жильё в результате следующих мошеннических действий:

•  Уменьшение жилой площади. По окончании процедуры доля несовершеннолетнего должна остаться прежней или увеличиться. В случае, когда дети просто прописаны в доме, который подлежит продаже, новое получаемое жилище должно быть не меньше прежнего.
• Плохое техническое состояние жилья. При оценке такого параметра учитывается возраст недвижимости, расположение, наличие удобной планировки. Если при покупке новой собственности приобретается жильё большей площади, но при этом оно находится в старой «хрущёвке», то такая сделка может быть не одобрена. 
• Наличие обременения. Если приобретаемая квартира находится, например, под обременением у банка, то при негативном стечении обстоятельств такой объект может быть продан в счёт погашения долга, а это означает, что права детей будут нарушены. 

В связи со всеми ограничениями гражданам бывает довольно сложно найти кредитора, который согласится на такие условия и при этом предоставит подходящие условия заимствования. Однако не стоит отчаиваться. Оформить такую ипотеку вполне возможно, если обратиться в крупные банки. Саму же недвижимость также рекомендуется выбирать среди аккредитованных банками новостроек.  

Оформление долей детям после погашения ипотечного займа

Если при оформлении ипотечного кредита затрагиваются детские интересы, то все вопросы с оформлением долей решаются до погашения долгового обязательства. Как правило, установление прав несовершеннолетних граждан до подписания договора купли-продажи является гарантией того, что опека одобрит такую процедуру.

Именно на этой стадии наиболее часто возникает конфликт интересов: банк не хочет оформлять в залог имущество, которое в дальнейшем будет сложно продать, в свою очередь опекунский совет вынужден охранять интересы детей.

В таких ситуациях существует три варианта развития событий:

1. Заёмщику нужно найти банк, который согласится на долевое оформление недвижимости. Наиболее вероятно получить одобрение в тех кредитных учреждениях, которые работают по государственной программе АИЖК.
2. При оформлении кредита предложить в залог альтернативную недвижимость.
3.  Оформить на детей соответствующую долю в другой собственности.

Выделение долей может происходить двумя способами: путём подписания соглашения на выделение доли имущества или оформления дарственной. Оба способа считаются вполне законными.

Если квартира или иное имущество, оформляемое в виде залога, находится в совместной собственности, то сначала выделяются доли супругам, а затем проводится процедура дарения долей детям. Такие договора должны обязательно заверяется у нотариуса.

Свидетельство на приобретаемое ипотечное жильё всегда выдаётся после погашения кредитного обязательства. Оформление такого документа может происходить по следующей схеме:

• После погашения кредита банк снимает с недвижимости обременение, и заёмщик регистрирует своё право в Росреестре.
• После получения свидетельства каждый из супругов выделяет часть доли в пользу ребёнка и оформляет это договором дарения.

Также возможна иная схема выделения долей:

• Супруги заранее составляют обязательство о предоставлении определённой доли ребёнку. Такой документ обязательно заверяется у нотариуса.
• По окончании выплаты займа документ направляется в Росреестр для оформления права на площадь.

Если ребёнку исполнилось 14 лет, то для проведения сделки с недвижимостью потребуется его обязательное согласие, которое оформляется на основании паспорта. В дальнейшем документы передаются в органы опеки и попечительства.

Обычно вторую схему используют при оплате части стоимости объекта недвижимости материнским капиталом, так как по законодательству все члены семьи должны иметь равные права на приобретаемую площадь.

Советы по оформлению в залог имущества с долевой собственностью

Процесс оформления в залог недвижимости, которая имеет долевую собственность, а также перенос этого права на новый объект является довольно трудоёмким. Для того чтобы сократить трудозатраты, а главное правильно оформить выделение долей, следует воспользоваться следующими советами:

• За заверение соглашения о распределении долей нотариус взимает определённую плату, однако такая процедура не является обязательной. С другой стороны, самостоятельное составление документа не гарантирует его юридическую грамотность. Поэтому, для того чтобы Росреестр наверняка принял предоставленную документацию, не следует экономить на таких платежах.
•  Если родители хотят выделить доли своим детям не в той квартире, которая в данный момент оформляется в ипотеку, к моменту погашения кредита можно подать в орган опеки заявление с просьбой разрешить выделение площади в другой квартире большего размера.
• При выделении долей детям по материнскому капиталу наиболее правильно оформлять эту процедуру простым договором дарения. Регистрационная палата довольно охотно принимает к рассмотрению такие сделки.
• При оформлении договора купли-продажи можно предварительно произвести обмен долей, а именно, освободить залоговое имущество от долевого участия детей путём перенесения их права на другой объект. Например, о таком обмене можно договориться с бабушкой или дедушкой.    
• Стоит учесть, что при составлении обязательства в расчёт принимаются только родные и усыновлённые дети. Остальные несовершеннолетние граждане, несмотря на совместное проживание, в расчёт не принимаются.
• Размер доли, выделяемой в новом помещении, законом не регламентирован, следовательно, в такой ситуации родители могут действовать по своему усмотрению. Однако в этом случае придётся обязательно соблюдать минимальные нормы жилой площади, установленные по региону.